Le cadastre est un document établi par l’administration qui répertorie les propriétés foncières d’une commune par numéro d’identification. Il est étroitement lié au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui contient des règles régissant les parcelles enregistrées. Qu’appelle-t-on PLU ? Quelle est son utilité pour un domaine cadastral ? Qu’en est-il des documents cadastraux et du certificat d’urbanisme ?
Qu’est-ce que le plan local d’urbanisme ?
Le plan local d’urbanisme est un document qui sert à organiser le territoire d’une commune. Il comporte différents éléments.
Le plan local d’urbanisme : document d’organisation urbaine d’une commune
Prévu par les articles L.123-1 et suivants du Code de l’urbanisme, le PLU est un acte de programmation. Il comporte le plan de développement urbain d’une commune en établissant des orientations et des normes d’urbanisme à suivre. Il informe sur le droit des sols des parcelles cadastrales localisées dans une commune ou une intercommunalité (rassemblement de plusieurs collectivités territoriales).
Le PLU est établi à partir d’un projet territorial : le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD). Celui-ci constitue le programme politique poursuivi par la commune ou l’intercommunalité. Il s’agit d’une feuille de route que chaque collectivité territoriale suit dans la mise en œuvre de tous les projets immobiliers sur son territoire.
Le plan local d’urbanisme définit le cadre d’utilisation du sol, son impact environnemental et les formes architecturales des constructions dans chaque zone. Il précise également les zones qui doivent demeurer agricoles ou naturelles et les domaines réservés pour accueillir les futurs équipements publics. Il indique les objectifs de développement urbain et durable que la commune souhaite atteindre dans les années à venir. Grâce à ce document, vous pouvez connaître les conditions de réalisation de vos projets architecturaux, d’aménagement ou de construction. Si vous avez un projet immobilier et que vous voulez en savoir plus sur le PLU de votre commune, vous pouvez consulter des sites spécialisés.
Les composants d’un plan local d’urbanisme
Le plan local d’urbanisme comporte des pièces écrites et illustratives. Ces éléments sont répartis en 5 documents :
- le rapport de présentation,
- le PADD,
- le règlement,
- les orientations d’aménagement et de programmation,
- les annexes.
Le rapport de présentation constitue un état des lieux de la commune ou de l’intercommunalité. Il décrit la ville, ses ressources, son potentiel et ses faiblesses. Dans le PADD, vous retrouverez les directives d’aménagement du territoire. Tel un guide, il expose les objectifs de progression économique, sociale et urbaine de la commune dans les 10 ou 20 prochaines années.
Le règlement traduit les objectifs de la commune en règles à appliquer durant l’exécution des projets de construction. Il comporte des sous-parties, dont chacune énonce les normes spécifiques correspondant à chaque zone du territoire. Il est complété par les orientations d’aménagement et de programmation qui portent sur des secteurs particuliers de la commune. Ces directives concernent divers volets, comme les transports ou les hauteurs maximales des bâtiments. Quant aux annexes, elles contiennent les diverses cartes graphiques, un plan de zonage et d’autres pièces écrites. On y retrouve des renseignements sur les réseaux de raccordement, les emplacements réservés ou le plan d’exposition au bruit.
Pourquoi consulter le plan local d’urbanisme pour une parcelle cadastrale ?
La parcelle cadastrale est un domaine qui figure sur le cadastre d’une commune dotée d’un plan local d’urbanisme. Celui-ci détermine les règles que tout acteur de projet immobilier souhaite réaliser sur le territoire de la collectivité locale. Il contient ainsi des informations en lien avec votre domaine, que vous devez absolument consulter avant d’effectuer toute opération d’achat, de vente, d’aménagement ou de construction.
Les règles contenues dans le plan local d’urbanisme déterminent si vous pourrez obtenir ou non un permis d’aménager ou de construire sur la parcelle cadastrale. Un projet immobilier qui ne respecte pas les normes du PLU ne sera pas approuvé par la commune.
La consultation du PLU est également utile pour vérifier l’état d’une propriété donnée. Vous pourrez ainsi savoir si une parcelle est soumise à des servitudes d’urbanisme spéciales ou si des projets de grande envergure sont prévus dans une zone précise. Par exemple, si une collectivité envisage de construire une route, le PLU indiquera clairement l’emplacement réservé à la voie qui interdit une quelconque construction.
Par ailleurs, la consultation du plan de zonage du PLU vous aidera à connaître la modification du zonage d’une parcelle cadastrale dans le PLU. Un tel changement peut entraîner une augmentation ou une baisse significative de la valeur de la propriété. C’est ainsi qu’un terrain localisé en zone agricole vaudra certainement moins cher qu’un secteur répertorié en zone urbaine.
Les documents cadastraux : obtention et interprétation
La réalisation d’un projet d’aménagement ou de construction nécessite la consultation du PLU et des documents cadastraux. Le plan cadastral et la matrice cadastrale complètent ainsi le PLU dans les informations indispensables qui se rapportent à vos parcelles cadastrales.
Comment obtenir et interpréter un extrait du plan cadastral ?
Le plan cadastral est une cartographie de la collectivité locale. Il présente l’ensemble de toutes ses propriétés foncières et de l’emprise au sol des bâtiments qui s’y trouvent. Le plan cadastral indique parfois des détails qui servent à mieux le comprendre, comme les voies de communication principale, les fossés, etc. Pour obtenir un plan cadastral, vous devez envoyer un courrier à la commune ou au centre des impôts fonciers auquel la parcelle est soumise. Il est également accessible en ligne sur les sites de renseignement privé ou sur cadastre.gouv.fr.
Sur la cartographie, vous trouverez les limites représentées par des tirets ou des barres colorées (jaune pour l’État et marron pour la section cadastrale par exemple). Il comporte aussi des détails topographiques reconnaissables pour représenter les terrasses, les puits, les clôtures du terrain ou du bâtiment ainsi que les voies de communication. L’hydrographie et les constructions sont par ailleurs représentées par des images et des symboles. Pour mieux comprendre chaque représentation cadastrale, vous pouvez télécharger la légende du plan cadastral.
La matrice cadastrale
Contrairement au plan cadastral, la matrice cadastrale est un document écrit. Elle est composée des relevés de propriété appelés extraits de matrice, qui précisent le nom du propriétaire de chaque terrain ou bâtisse. Vous pouvez obtenir un extrait de matrice pour vérifier les parcelles et les immeubles construits qui appartiennent à un même propriétaire. Pour en faire la demande, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 1156504 et l’adresser au centre des impôts fonciers dont relève la parcelle cadastrale.
Le certificat d’urbanisme : ce qu’il faut savoir
Établi en conformité avec le PLU, le certificat d’urbanisme comporte des informations sur votre parcelle. Il est accessible auprès des services communaux.
Quand demander un certificat d’urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme (CU) est en deux parties : le certificat d’information et le certificat opérationnel. Dans le premier, vous trouverez les normes d’urbanisme spécifiques à votre domaine. Sur le deuxième, il est précisé si un projet est réalisable ou non. Le certificat d’urbanisme est un document facultatif. Cependant, vous devez le réclamer avant d’entamer la mise en œuvre d’un projet immobilier. À l’instar du PLU, le CU doit être consulté avant l’achat d’un bâtiment ou d’un terrain.
À qui faire une demande de certificat d’urbanisme ?
La demande d’un certificat d’urbanisme se fait auprès de la mairie. Pour le faire, vous pouvez renseigner le formulaire Cerfa n° 1341006 ou vous servir d’un téléservice, afin de pouvoir constituer votre dossier. Que vous soyez le propriétaire ou non, vous pouvez réclamer ce document. Votre dossier doit être formé en 3 ou 4 exemplaires, selon le cas. Ensuite, vous devrez le déposer ou le transmettre par courrier recommandé à la mairie de la commune dans laquelle le terrain est localisé.
